Preguntas Frecuentes
REFERIDAS A LA FORMA Y PLAZOS DEL CONTRATO
Este es un punto importante a aclarar desde el principio. Los suscriptores del Sistema INCO no están “comprando” un lote, entendiendo por tal el acto de intercambio de un bien por un precio determinado; por el contrario, cada persona interesada en participar del Sistema integra una comunidad de pequeños inversores que financiarán con sus aportes todo el desarrollo del proyecto, el cual encomendarán a un administrador idóneo y responsable para llevarlo adelante. En nuestro sistema los suscriptores ingresan al proyecto desde antes de la compra del terreno y participan en todo el proceso de desarrollo del mismo. Este proceso comienza con la suscripción del barrio, y termina al conseguir la escrituración de los lotes. La suscripción se realiza a partir de un día determinado y se completa al conseguir los clientes necesarios para suscribir el 100% de los lotes disponibles, y se formaliza con la firma de un Contrato de Fideicomiso. Con la firma de dicho contrato, los firmantes (ahora fiduciantes) asumen el compromiso de aportar en la proporción porcentual establecida en el mismo los fondos necesarios para cubrir todos los costos del proyecto. Estos costos se habrán estimado a partir de un Presupuesto Base realizado por nuestra empresa, y sus pagos se materializan a través de anticipos, refuerzos y de cuotas mensuales (cada proyecto tendrá su plan).
En resumen, la firma del contrato tiene por objetivo formalizar el compromiso entre los inversores y el administrador fiduciario, en el cual le encomiendan al mismo las siguientes tareas: a) Escriturar la tierra afectada al proyecto a favor del Fideicomiso. b) Realizar todas las gestiones municipales, provinciales y de entes de servicios necesarias para la aprobación del proyecto. c) Contratar a los diferentes contratistas y proveedores necesarios para construir el barrio. d) Contratar al personal de servicios necesario para el mantenimiento y cuidado del barrio. e) Conformar y administrar el consorcio de copropietarios hasta la entrega del mismo a terceros que continúen con la administración. f) Realizar las tramitaciones necesarias para subdividirlo y asignar a cada suscriptor el lote correspondiente, hasta su escrituración.
Es por el desarrollo descripto, que decimos que el suscriptor no está “comprando” un lote, sino que está participando del desarrollo de un negocio conjunto.
Los interesados en conocer previamente el contrato podrán consultarlo en nuestras oficinas.
No son posibles, es el mismo contrato para todos los suscriptores.
El objetivo del desarrollo apunta a priorizar el bien común y ser duros con los que no cumplen y perjudican este objetivo. Los suscriptores que no puedan cumplir con su contrato deberán notificarlo lo antes posible y en la medida de sus posibilidades deberán conseguir un reemplazante que asuma sus derechos y obligaciones. Nuestro departamento comercial lo ayudará en este sentido.
Es condición para iniciar el proyecto que el 100% de las unidades que lo componen hayan sido suscriptas por una persona que se comprometa a integrar la inversión correspondiente, caso contrario no se inicia. En este sistema no participan inversores institucionales, ni bancos o instituciones financieras.
Si en el plazo previamente determinado no se consiguiera el 100% de las suscripciones, las reservas serán reintegradas en un 100%.
El suscriptor puede “vender” en cualquier momento su lote. En términos formales lo que en realidad hará será una Cesión de Derechos, transfiriendo su contrato a un nuevo suscriptor quien asumirá sus derechos y obligaciones. Esta cesión deberá ser realizada en la Escribanía designada por el Fiduciario.
La fracción de tierra afectada al proyecto será vendida al fideicomiso y se firmará la correspondiente escritura traslativa de dominio conjuntamente con el pago del valor establecido en el convenio, únicamente en caso de suscribirse el 100% de los lotes. El dinero para pagar la tierra sale de lo que integran todos los suscriptores (fiduciantes) con el pago del anticipo. El valor de compra de la tierra es el determinado en las planillas de descripción de los gastos del desarrollo definidos en el Contrato de Fideicomiso.
El administrador publicará trimestralmente un informe de Avance de Obra y su correspondiente rendición de cuentas.
REFERIDAS A LOS PAGOS
Los montos de las cuotas establecidos en las Planillas de Costos -y que surgen del Presupuesto Base-, no son fijos dado que el concepto del contrato es el de construcción “al costo”.
También es necesario agregar que la economía argentina ha demostrado sufrir desfasajes imprevisibles que deben ser atendidos.
Dependiendo del proyecto se pueden usar dos sistemas:
– Cobrar el desfasaje de costos en nuevas cuotas adicionales al final del proyecto.
– O bien, realizar un ajuste mensual según el índice de Costo de construcción publicado por la Cámara Argentina de Construcción (CAC)
El sistema a utilizar en cada proyecto será definido ANTES de la firma del contrato.
Las cuotas impagas devengarán intereses y un gasto administrativo para la gestión de cobro. Todos estos gastos se imputarán a los morosos. En caso de no regularizar las cuentas, el contrato prevé la exclusión del Fideicomiso.
Está incluido en el Presupuesto Base el gasto administrativo mensual que se cobrará.
Por otra parte, no se encuentran incluidos los gastos de escrituración, y gravámenes existentes o que pudieran surgir para hacer efectiva la escrituración o los impuestos relacionados.
La desarrolladora cobra un 12 % de honorarios por el armado, organización y suscripción del proyecto, que está incluido en el costo de los lotes.
A partir de la finalización del pago de cuotas comenzará el cobro de expensas (seguridad, servicios comunes, etc.) que se prorratean entre todos los fiduciantes.
Al venderse el 100% de los lotes al inicio del proyecto, luego de completada la suscripción, cualquier posterior interesado deberá abonar un valor mayor al aportado. Con el avance de las obras los lotes aumentarán su valor, pero por supuesto el porcentaje del mismo dependerá del momento del mercado.
CARACTERÍSTICAS DEL BARRIO
La figura legal de la subdivisión será el régimen de propiedad horizontal, o la subdivisión por geodesia según se determine para cada caso.
Los costos incluyen las siguientes obras:
•Movimientos de tierra
•Calles pavimentadas
•Iluminación general
•Redes de energía subterráneas
•Redes de gas, agua potable y cloacas
•Alambrado olímpico perimetral
•Obras especiales deportivas definidas para cada barrio
•Obras de uso común (accesos, oficina de seguridad, administración)
Dependerá de cada proyecto. Por lo general el plazo de construcción coincide con la cantidad de cuotas del cronograma de aportes.
Las medidas de los lotes pueden modificarse en hasta un 5% producto de ajustes y adaptación al terreno.
Como en toda urbanización existirá un Código de Construcción interno donde se establecerán el control sobre calidad de materiales, retiros, alturas, FOS y FOT, etc. Todo proyecto presentado deberá estar acorde al mismo.
No hay obligaciones en este sentido en el contrato, aunque sí hay un plazo para finalizar la obra una vez que esta haya sido iniciada.
Se podrá empezar a construir una vez que dispongan del Acta de Posesión, y se cuente con el aval del municipio correspondiente.
Al completarse el barrio, hasta que se realice la subdivisión de los lotes y escrituración de los mismos, la administración del barrio será realizada por el Fiduciario.
La escritura individual de cada lote se podrá realizar cuando se haya terminado la construcción del barrio y se obtengan las aprobaciones definitivas de las autoridades municipales y provinciales. Al ser un trámite que no depende del desarrollador, sino de organismos públicos, no es posible fijar un plazo.
Dicho esto, dado que el barrio se construye cumpliendo con las reglamentaciones vigentes, a pesar de no poder estimar fecha, no vemos peligro en que la escritura de subdivisión no se pueda conseguir. Partimos de la base de que el barrio comienza con la escritura de propiedad de la tierra, o sea que los suscriptores compran la fracción sobre la que se construye el barrio. Esta representa una tenencia real aunque en copropiedad. Es decir que los suscriptores son dueños de la tierra y todas sus obras.